强者自救，圣者渡人。

作者：李欢

编辑：蒙多

(资料图)

风品：吴双

来源：铑财——铑财研究院

地产复苏有些蹒跚，却依然在路上。

6月1日，中指院发布最新全国百城价格指数：5月百城新建住宅平均价格为16180元/平方米，同比跌幅0.11%。一线城市新房价格环比上涨0.04%；二线城市半数房价呈回落状态；三四线代表城市跌幅0.05%。

乍暖还寒中，洗牌出清有加速迹象，部分上市房企拉响退市警报。比如，ST泰禾6月5日起停牌，根据相关规定将被终止上市。*st蓝光宣布6月6日摘牌终止上市。此外，*st中天、st美置、荣盛发展、金科股份等也存退市风险，纷纷发起“1元”保卫战。

当然，相比*st中天、st美置，荣盛发展和金科股份还有不少腾挪空间。为继续留在牌桌上，企业也在奋力自救。

以荣盛发展为例，宣布停牌，跨界收购，酝酿资产重组。努力向外界展示信心，难能可贵亦时不我待。只是，能借此脱困改命吗？

01

有利因素与质疑声音

跨界能“逆天改命”？

LAOCAI

6月2日，地产股迎来普涨行情。而6月1日，荣盛发展公告，公司继续停牌。收购荣盛盟固利新能源科技股份有限公司（下称“盟固利”）68.38%股权交易，各方正在进行协商、论证和确认。

突击启动交易，本为挽救股价。4月以来，荣盛发展股价一直在2元以下震荡，停牌前只有1.17元/股。若持续低于1元将有面值退市风险，届时企业脱困再染风霜。

5月26日，荣盛发展发布停牌公告，拟发行股份购买盟固利68.38%股权。

姑且先抛开标的成色，切入新能源蓝海赛道，无疑是个充满吸引力的故事。尤其与股价持续低迷的荣盛发展而言，值得搏一搏。

此番跨界有三个有利因素：

无需为交易付出资金；交易对象为控股股东荣盛控股股份有限公司（下称“荣盛控股”）；盟固利为老牌动力电池厂商、国家级高新技术企业，已形成产品矩阵、完整技术体系，有一定行业影响力及资源沉淀。

质疑声音同样不少。

首先，盟固利发展并不如意。据界面新闻，2019年盟固利营收仅8.49亿元，净利-1.19亿元；2020年Q1营收4700万元，净亏却达8700万元。

据中国汽车动力电池产业创新联盟数据，今年1-3月的单月，荣盛盟固利的三元动力电池装车量能排进国内前十五名。

然在头部效应下，宁德时代、中创新航占据市场70%份额，盟固利市占率只在0.06%-0.12%之间。若时间拉长至1-4月份，其已被挤出三元电池装车量前15位。

大市场也强竞争、强研发、强规模，面对强者环伺，生意也并没想象的那么香。

对荣盛发展而言，造血力不足且市场规模不占优的盟固利，能带来多少业绩成长性、发展确定性，金瓜还是暗雷仍需时间审视。

其次，盟固利原为控股股东资产，此番重组被质疑“临时抱佛脚”。据澎湃新闻，2018年6月，荣盛控股以21.72亿元价格收购了中信国安盟固利动力科技有限公司31.8%股权，同时还对标的增资24亿元，最终持有51.16%股权，次年将其更名为荣盛盟固利。

那么，既然早年便大手笔布局，为何如今才注入上市公司？

据悉，荣盛发展主业聚焦地产，包括城市地产板块、康旅板块、产业新城板块、物业板块以及其他板块。盟固利注入，算是一个实实在在的跨界，而后者又处战略新兴赛道，以强专业、强创新著称，极度考验企业的业务协同、综合赋能、培育能力。

地产主业尚未全面复苏。如今又新增“不挣钱”的动力电池板块。双线作战，如何既讲透老故事、又讲好新故事，甚至借此改命华丽转型，而不沦为概念蹭热，外界不乏疑虑。

02

存货金额超千亿、负债率超89%

为粗放“三高”买单

LAOCAI

不算多苛求。根本而言，规避退市的关键仍在主业复苏。而这，也是荣盛发展的危机困题所在。

作为一家深耕河北市场的上市房企，荣盛发展销售额曾在2018年、2019年、2020年连续突破千亿，达到1016亿元、1154亿元和1271亿元。

不过，千亿光环背后也离不开三高依赖、粗放扩张模式。2018年至2020年，荣盛发展负债率为84.04%、82.45%、82.07%。其中，短期借款91.86亿元、41.25亿元、19.69亿元。交易性金融负债为1.06亿元、15.37亿元、48.15亿元。应付票据及应付账款189.52亿元、260.38亿元、335.13亿元。

随着“三道红线”政策出台，上述扩张模式也走到了头。截至2020年三季度末，公司剔除预收款后的资产负债率较上半年末上升0.3个百分点至75.26%；净负债率上升3.83个百分点至100.53%；现金短债比提升至1.06倍。

参照“三红”要求，彼时荣盛发展仅有现金短债比一项达标，入列橙色档，负债年增速不得在5%以上。为达监管标准，企业进行了种种努力，曾被质疑利用永续债解危。

2020年11月，荣盛发展用益信托网发布一款名为“GQ·尊享21号集合资金信托计划”的信托产品。该产品投资方向为房地产，募资用于投资香河万利通永续债，投资门槛100万元，发行规模7.785亿元，预计收益7.5%-7.7%。此产品为单一期限，无固定期限。

值得注意的是，上述信托产品融资方为香河万利通实业有限公司。企查查显示，该公司是沈阳荣盛中天实业有限公司子公司。后者唯一股东正是荣盛发展。要知道，荣盛发展2020年三季报显示，截至9月底账上无任何永续债余额。

遗憾的是，财技只能一时腾挪，难左右调控大势。面对融资杠杆收紧，以及疫情冲击，荣盛发展业绩开始快速变脸。

2020年至2022年，营收715.11亿元、472.44亿元、317.93亿元，对应增速为0.85%、-33.94%、-32.70%。同期净利77.74亿元、-50.03亿元、-184.36亿元，对应增速-18.92%、-164.35%、-268.53%。

融资受限，造血减弱，荣盛发展遭遇流动性危机。截至2022年末，企业账面货币资金余额为92.02亿元，较期初下降53.29%。现金短债比为0.36。据金融界报道，期末有息负债期末余额共423.04亿元，高于货币资金余额。其中，逾期未支付票据金额37.36亿元。

截止2023年一季度，荣盛发展货币资金进一步降至82.73亿元，同比下降48.47%。有息负债余额合计418.61亿元。资产负债率89.83%，而行业平均值为69.17%。

为缓解压力，截至2022年底，荣盛发展年内已审批的担保额为1189.98亿元，实际担保余额合计446.93亿元，实际担保总额占公司净资产比达196.28%。

行业分析师郭兴表示，担保常被称作或有负债、表外负债，过多依赖需警惕隐债隐患。荣盛发展远超公司净资产的担保额，一方面源自自身造血力不足，另一面或也有藏债考量，毕竟一季末的负债率已超出行业均值不少。

此外，公司控股股东、实控人还存股权高比例质押情况。截至今年4月12日，荣盛控股持股10.14亿股，持股比23.32%。其中，质押7.94亿股，质押股份占其总持股数78.32%。实控人耿建明直接持股5.6亿股，对应持股比12.88%，直接持有股票已全部质押。

诚然，荣盛发展表示其资信状况良好，具备资金偿还能力，质押股份风险可控。荣盛控股及其一致行动人也不存在非经营性资金占用、违规担保等侵害公司利益的情形，股份质押更不会对公司的生产经营、治理产生影响。可从上述客观数据看，公司、股东都缺钱，造血力不足也是不争事实。

深入一度梳理，荣盛发展遭遇的主业困题环环相扣。有行业周期因素，更是为自身往期的粗放规模扩张、三高“后遗症”买单。

截至2022末，公司存货1,682.09亿元。截至2023年3月底，账面存货金额仍达1661.90亿元。明眼然都能看出，最有效的脱困办法，便是提升去化速度、盘活现金流。

03

减值、毛利率异常收问询函

两难何解？

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5月10日，荣盛发展收到深交所年报问询函，后者要求其就2022年主营业务表现、美元债违约、账面存货高企、期内计提信用减值大增，以及毛利率偏离可比同行等问题作出说明。

5月24日，荣盛发展发布延期回复公告，申请延期至2023年6月6日前完成。

并不算苛求。比如资产减值异常和毛利率下滑。2021年、2022年荣盛发展期末存货余额为1,925.56亿元、1,682.09亿元，两年分别计提存货跌价准备36.47亿元、83.10亿元。2022年同比增加127.85%。2021年计提坏账损失8.1亿元，而2022年达到39.52亿元。

同期整体毛利7.47亿，毛利率仅2.35%，较上年同期的19.54%减少17.19%。横向对比，同临险境的金科股份2022年销售毛利率为6.49%，ST阳光城2022年的销售毛利率也有6.80%。

对此，荣盛发展并没在年报中披露计提存货跌价准备涉及的具体项目情况，项目所在地区市场情况，以及存货跌价的合理性。从而引发深交所问询。

6月6日，荣盛发展回复问询函：

对于毛利率下滑，主要系2021年以来部分项目销售价格下降、结算项目成本高和资本化利息增加，导致地产业务毛利率下降。公司为解决债务危机换取流动性，加大存量存货去化力度，降价销售部分存量住房。

且2022年结算项目的土地，大部2017年至2019年间获取，这一阶段房地产市场处于上行期，直接拉高本期结算项目的平均成本。而加大存量债务展期力度，出现阶段性融资成本上升，又导致本期利息支出及资金成本增加。

对于减值，荣盛发展回应称，2022年公司其他应收款计提减值30.46亿元，其中合作方经营往来款计提减值26.6亿元，占比87.32%；与政府有关的款项计提减值0.02亿元，占比0.07%；其他款项计提减值3.84亿元，占比12.62%。

结合债权账龄，并出于谨慎性考虑，公司对上述地产项目形成的债权全额计提信用减值损失。2022年较2021年发生较大的内外部环境变化，导致报告期其他应收款信用减值损失计提金额大增，前期信用减值损失计提是充分、合规的，不存在报告期内集中计提信用减值损失情形。

客观而言，为推动业务回血，荣盛发展足够努力，代价同样不小。降价促销、专项去库存，不仅毛利率下降，还导致公司账面存货跌价，引发期末减值。

截至2022年底，公司账面存货金额较上年同期减少了243.47亿元。可同期营收并没回暖，同比增速-32.70%，亏损更是加剧。侧面反映了企业两难，以价换量能走多远？也折射了往期积弊之深、粗放加杠杆追规模的“后遗症”之重。

好在2022下半年以来，随着“三支箭”等政策出台，荣盛发展也感受到了暖意。2023年2月24日，公司发布定增计划，拟发行不超13.04亿股，募资不超30亿元，用于成都时代天府等三项目建设及补流。

唏嘘的是，定增预案刚抛出不久，公司两笔美元债便曝违约，也正是这次暴雷将企业股价“逼”至2元以下。

2022年Q1，荣盛发展实现营收61.21亿元，同比增长60.46%；同期归母净利润为-6.42亿元，同比增速35.84%。

营收增长，折射了行业回暖、自身去化加速，可喜可贺。然净利的持续下滑、亏额加剧，也意味着以价换量仍在继续，负重前行中主业仍在渡劫。何时否极泰来，考验企业发展韧性、当家人的破局智慧。

04

基本面趋稳、可贵清流

“光储充一体化”多香？

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提起当家人，创始人耿建明无疑是荣盛发展的灵魂人物。

当过工程兵、体制内工作过，1996年9月耿建明创建了荣盛控股股份有限公司，进军基建、房地产业。在其带领下，荣盛发展形成了标准化管理，对100个质量细节提出达标规范，旗下产品成功收入《全国高校房地产专业案例教材》。

可以说，耿建明、荣盛发展的成功，得益于时代红利，更得益于自身的商业能力、前瞻眼光、市场敬畏心。这是两者往期一路做大做强、笑看风云的密码，更是当下及后续摆脱困局、穿越周期、重启新生的抓手。

面对寒冬，耿建明除了用言语鼓励员工外，也曾多次通过回购等方式向外界传递发展信心。

值得一提的是，虽业绩连滑、亏损重压，但2022年公司年度施工交房率100%。参与星评项目14个，四星优良达成率100%。有量更有质，与一些企业的躺平形成强对比，个中的责任担当堪称一股清流。

强者自救，圣者渡人。单从此看，包括铑财在内的各界舆论也应给其更多的耐心、鼓励。

截至2022年底，公司土地储备建筑面积达2,986.06 万平方米，且土储区域结构较合理。同时，经过主动及被动的压缩归还，有息负债已从2020年末的724亿元降至2022年末425亿元，已处行业相对较低水平，加上较充足的货值储备，意味着荣盛发展不缺腾挪空间、主业基本面正在趋稳。

聚焦此番跨界新能源，也有一盘整合大棋要下。有媒体称，荣盛发展将探索“光储充一体化”，以新能源资源改造地产和物业。

具体看，将在建造小区开展充电和换电等业务，充分利用建筑屋顶、幕墙、外墙、配套建面、车棚等优质发电资源。此外还将与第三方合作开发充电桩，以“光储充一体化”理念指导地产项目开发。

随着“双碳”进程的持续推进，荣盛发展上述变革无疑具有诱人前景。

只是，世间之事向来知易行难。新业务新故事再诱人，还需熬过一段落地培育期。双轮驱动也意味着双线作战，面对更多投入、更多专业性、风控性要求，如何扣好快慢击、把新老故事真正讲好讲透？

努力展示成长性、确定性的同时，荣盛发展、耿建明担子也更重了。能如愿么？

本文为铑财原创

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